CPF dos imóveis: especialistas divergem sobre impactos da medida

14/09/2025 - Negócio e Finanças

A Receita Federal regulamentou em agosto o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), conhecido como o “CPF dos imóveis”, que centraliza os registros de imóveis urbanos e rurais e integra essas informações ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). A iniciativa busca aumentar a transparência, aprimorar o controle fiscal e facilitar a integração de dados de propriedade em todo o país.
Especialistas ouvidos apontam que, apesar das vantagens, a medida pode gerar aumento da carga tributária e enfrentar limites práticos de aplicação.

Para a advogada Ana Taques, sócia da área imobiliária do escritório Siqueira Castro, o principal efeito do CIB será o fechamento de brechas usadas em operações informais. “A medida nada mais é do que uma forma do governo controlar sua situação tributária. Em transações por CPF, muitas são feitas pelos chamados ‘contratos de gaveta’ ou particulares, que não têm registro formal nenhum — logo, não há incidência de tributos sobre o aluguel”, explica.
Ela ressalta, no entanto, que a efetividade da medida depende da averbação formal: “Isso só será válido se o contrato for averbado na matrícula do imóvel, tanto na prefeitura quanto no cartório. Acontece que isso é opcional — contratos particulares ainda vão existir e a Receita ainda não tem estrutura para fiscalizá-los. Mas é uma normativa que vem para tentar controlar e depois tributar parte disso”.

Humberto Aillon, especialista em gestão tributária da Fipecafi, destaca que a integração de dados inevitavelmente aumentará a fiscalização e ampliará a arrecadação federal. “Com certeza vai acarretar em aumento de impostos, pois, com a unificação, a Receita Federal terá acesso a todas as mudanças de titularidades, movimentações de compra e venda entre CPFs. Hoje, ainda é possível afirmar que existem diversos contribuintes que não declaram corretamente seus imóveis e tampouco a movimentação patrimonial de imóveis urbanos e rurais”, afirma.

O diretor do IBPT, Carlos Pinto, reforça que o impacto é mais significativo para investidores e administradoras de imóveis. Antes, quem alugava imóveis pagava imposto apenas sobre o lucro, pela tabela progressiva do Imposto de Renda, que chega a 27,5%. Agora, “quem tem quatro ou mais imóveis para alugar ou recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel passa a pagar dois novos tributos: IBS (tributo estadual/municipal) e CBS (tributo federal), além do IR. Isso pode elevar a carga de impostos para perto de 27% sobre o valor bruto dos aluguéis, sem deduções, principalmente para administradoras e investidores profissionais”.

Pelo contrário, pequenos locadores permanecem no modelo atual: “Quem tem até três imóveis alugados ou recebe menos de R$ 240 mil por ano com aluguéis continua sendo tributado só pelo IR, sem as novas cobranças, desde que a atividade não seja empresarial”, explica Pinto.

Para Guilherme Manier, sócio da área tributária do Viseu Advogados, o CIB não interfere na negociação de preços de imóveis, mas amplia o poder de fiscalização. “A reforma tributária não altera a liberdade de negociação dos preços de imóveis no Brasil. A nova legislação tem como foco aprimorar a fiscalização, sem interferir nos valores definidos pelas partes”, afirma. Ele complementa: “A Lei Complementar autoriza a Receita Federal a revisar os valores declarados para o cálculo do IBS e da CBS, mas garante ao contribuinte plena autonomia para estabelecer o preço de compra e venda do imóvel”.

Leonardo Branco, sócio do escritório Daniel, Diniz e Branco, observa que o CIB faz parte de um movimento mais amplo de ampliação da base de incidência dos novos tributos sobre consumo. “O Cadastro Imobiliário Brasileiro está em um contexto maior de reforma tributária, em que, com o IBS e a CBS, algumas operações — como o aluguel de imóveis, que antes não estavam sob tributação do consumo — passam a integrar a base de cálculo desses tributos. Isso representa um avanço no controle fiscal, porque essas atividades imobiliárias ganham maior relevância como fatos geradores de tributo sobre o consumo”, explica.

Por fim, a advogada Lucilene Prado, sócia do FM/Derraik e especialista em Direito Tributário, reforça os benefícios do CIB para o mercado: “A implementação do CIB aumenta a transparência, consolidando melhor as informações dos imóveis no Brasil. Isso traz vantagens para cartórios de registro, compradores de imóveis e agentes financeiros que financiam imóveis, pois fortalece a segurança jurídica e reduz assimetrias de informação”.